房贷利率换锚，换的什么锚？

　　10月8日是商业性个人住房贷款利率换锚首日。

　　所谓“换锚”是指由基准利率变为LPR（基准利率>LPR）。在之前的文章中我们介绍过，LPR是一种跟随市场波动的利率，每月20日报价。

　　这跟贷款利率又有什么关系呢？

　　在8月25日的公告里，央行明确规定：首套房贷款利率≥LPR、二套房贷款利率≥LPR+0.6%（目前最新的5年期LPR是4.85%）。这样的绑定让我们不得不关注每月的LPR报价，毕竟买房得还多少贷款都看它了！

　　最新LPR报价 数据来源：央行官网

　　新房贷利率：大部分城市都在涨，上海反而降低了

　　在8月的公告里，央行还有这样一条规定：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　简单理解就是每个城市可以自行决定“加点”部分。

　　目前，已经有十几个城市公布了“新房贷利率”，其中大部分城市都选择了加点。具体来看，北京的首套房贷款利率为LPR+55个基点，为5.4%，略高于换锚之前的5.39%，而二套房的房贷利率为5.9%；深圳则在LPR的基础上上浮30个基点，为5.15%，略高于此前的5.145%，同时，二套房也上浮了60个基点，达到5.45%，略高于换锚前的5.39%。

　　如此看来，首套房和二套房的贷款利率都略有提高。不过，有媒体测算得知，这一点涨幅对购房者的影响并不大。

　　以北京地区首套房贷为例，假设申请100万元贷款、25年（即300期）、以等额本息方式偿还，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元，新政下月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

　　虽然大部分城市都响应央行号召，或多或少地采取“加点”措施，但也有一个较为特殊的城市——上海。它反其道而行之，首套房贷款利率竟然让利了！有报道称，上海仍然在按照4.65%的利率发放贷款，比甚至LPR还低20基点，明显违反了央行的规定。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向金融界透露，上海此前的房贷利率比较低，而且央行也多次强调要平稳度过换锚阶段，因此上海就没有采取直接加点这种较为冒进的措施。他认为，在平稳度过该阶段后，上海的房贷利率会缓慢回归。

　　市场平稳度过，想贷款买房你的最好这么做…

　　除此之外，李宇嘉还表示，浮动利率其实对房地产行业影响不大，市场目前仍按照央行的期望，在平稳度过。实际上，不少购房者并不了解此项政策的具体情况，有一部分人是从售楼处第一次听说的。当然，也有售楼处会借波动利率的风险，劝犹豫是否购房的消费者尽早购买。金融界从某售楼小哥处了解到，他们会向客户宣传房贷新政，有时甚至是“模糊宣传”，但受此影响的客户数量不多，并没有太多人因此贸然下决定。

　　对于有购房意向的消费者而言，目前比较明智的策略是，选择公积金贷款或混合贷，因为此项波动利率政策只针对商用贷款。另外，苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁还建议，购房者在测算月供和贷款规模时，应结合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者，建议考虑将月供额度设置为1万元，不会影响到生活质量，且即使房贷利率出现向上波动，每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。