假期回来

　　什么高科技

　　什么5G

　　什么养猪都没涨

　　房地产反而却躁动起来了

　　于是乎

　　一潭死水之下

　　久久没人提起的房地产又开始进入小伙伴的视野

　　这不

　　昨天就有小伙伴提醒我

　　似乎好久没有分析过房地产了

　　问我关于房地产的观点有变化吗？

　　我的答案是没有变化

　　即便是坊间一篇看空声

　　一边倒的对房地产喊打喊杀

　　大树依然坚持

　　「现在的中国房地产依然处于半山腰」的观点

　　如果你处于一个限购的城市

　　并且你还有购房的资格

　　那么不要浪费这来之不易的资格。

　　对于房价其实并不需要特别复杂的分析就可以理清楚。

　　01

　　房地产的现状——直在上涨，从来没跌过

　　大家凭感觉好像觉得房地产很冷清，好像觉得房价跌了，但是这种感觉往往是不靠谱的，这种感觉的产生往往受到一城一地甚至一个楼盘的影响，落实到全国的整体情况，我们会发现，房地产虽然遭遇史上最严厉的管制，但是房价却还没开始下跌。

　　这是国家统计局公布的全国70个大中城市新建住宅价格指数环比走势，看看红圈里面就是2019年的房价环比走势，这个环比数是多少不重要，关键的是这个数据始终处于0以上，这意味着新建商品房，今年以来每月都在上涨，没有下跌过。其中，二三线城市的房价上涨从2016初开始一直持续至今，期间虽然发生了棚改政策的变化，但是这并没有影响到房价的趋势，只是涨的快慢罢了。一线城市因为2015-2016年涨的太狠，2017年出现了一段时间的下跌调整，但是2018年以来也一直维持着上涨。

　　这是新建商品房的现状，当然，你可以说新建住房的价格因为行政管制出现了扭曲，那好，我们看看没有限价的二手房：

　　二手房的表现确实比一手房要差一些，但是却并不妨碍其环比主要时间里都处于0值以上，尤其是二三线城市房价和一手房一样，都是2016年至今都处于每月上涨的状态，一线城市17年之后一直处于围绕零值上下波动的状态，基本上走平。

　　所以，目前房价的现状就是没有下跌，你可以不信，但是事实如此。另外，一手房的价格才和上市房地产公司的业绩有关系，这也是为什么现在股票里的房地产板块有机会的原因。

　　02

　　我国房地产的需求依然处于增长期

　　房地产的供需矛盾其实并不需要多么高深的分析，看看这么严厉的限购政策就知道了，大树是没见过在哪个过剩的市场里，国家还要限购的。为什么要限购？常识的逻辑就是这东西供不应求啊。

　　详细来说，对于房地产的需求，大家本能的恐惧就是中国人口老龄化以后房子卖给谁这样的问题。确实，这个问题需要担忧，但是距离需要担忧这个问题的时间还很远。人老了就不住房子了吗？事实上，从人口老龄化到人口的减少还有很长的时间要走，现在我们的人口仍然在增长，起码要等到50后退出历史舞台人口才有可能见顶，按照我们现在人均寿命76算，这个时间至少要2026年，距离现在还有7年。

　　人口数量是一切需求的基础，房地产也不例外，但是房地产除了人口，其需求是以家庭为单位的，而我国的家庭人口数却处于不断下降的趋势：

　　这是截止2010年人口普查的数据，从50年代到现在，家庭平均人口从接近4.5到3.1，下降了25%。最近九年的数据没有，但我们有理由相信这个趋势仍然在持续，剩男剩女单亲家庭都成为社会问题了，现在怕是已经在3以下了。所以站在家庭数量上，这个拐点恐怕要被推迟到2030年以后去，这距今就十年了。

　　除了这个基础的需求外，被限购政策抑制的强烈的改善住房需求更是刚性的，很难想象，一个二胎家庭住在90平米以下的住房里有什么美好生活可言。这个需求的释放不需要取消限购，放松下金融条件就立马爆掉，不信到时候看。

　　03

　　房地产的供给能力持续下降

　　需求端说完，我们看看供给端。现在的住房供给其实是被严厉限制的。房地产开发融资就像过街老鼠被严防死守，好不容易搞到点钱可以开发房子了，结果又要配套一批租赁用房不能卖的。这样管制的结果就是未来可售住房的持续下降：

　　看看这个房地产待售面积的图，然后再看看母猪的图：

　　是不是有种不寒而栗的感觉？2014-2016年能繁育的母猪数量持续下降但是猪肉价格却是横盘，但到了2019年，猪肉就直接起飞了。虽然猪肉和房地产有很多差别，房地产也不会有非洲猪瘟这样的疫情，但是背后的经济规律却是一样的，当供需矛盾达到一个临界值的时候，猪肉可能就是前车之鉴。

　　在一个供给被严格限制的行业，大家不要相信房地产商熬不住了会降价卖房的鬼话。即便有房地产商熬不住了，其结果也是大鱼小鱼，好处哪里轮得到比倒下的小房地产商更小的散户。所以，房地产板块不错，龙头房地产更加不错的道理就在这里了。

　　04

　　说说房地产到底有没有崩盘的风险

　　房地产有没有崩盘的风险？当然是有的，但这个风险来源并不是什么房价泡沫，租售比、收入房价比之类的东西，而是经济衰退。一个城市的房价，本质上是这个城市未来经济成长的折现，折现值的高低和这个城市的经济增速有关。所以，房地产会崩盘吗？有可能，但前提是经济先衰退，并且衰退持续一大段的时间，足以扭转大家对中国经济增长前景的预期。那中国衰退的概率有多大？经济减速是真的，但是衰退的概率太低了，即便发生2008年一样的金融危机，中国政府的政策空间是全球主要国家里最大的，而直接放松房地产的管制本身就是政策空间之一。

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　　好了，啰里八嗦说了这么多，对于房地产我们该怎么办？很简单，有资格的把资格用了，不需要资格的地方谨慎一些，没资格的买买房地产龙头股票，这些东西现在确实算得上是物美价廉。不要相信什么国家的未来要靠高科技所以要投资高科技的鬼话，我们要清楚的知道，「国家的未来靠什么」和「股市什么东西能涨」是两回事。科技决定了国家竞争力的制高点，但是房子却决定了我们是否会有更美好的生活。