多校划片、打击学区房炒作、教师轮岗……政策连放大招下，北京最顶尖学区的价值正接受市场拷问。北京西城区德胜学区的一位房产经纪人说：“从7月初德胜学区的孩子调剂到其他区域至今，两个月的时间里，德胜学区房的价格差不多降了150-200万元。”

　　学区房值不值得买，甚至在将来是否还存在，成为萦绕在很多人心头的疑问。多个利空消息的共同作用下，一些家长变得犹豫，市场观望情绪浓厚，交易量下滑。居高不下的学区房价格，此次又能调整多少呢？

　　降价百万的房源并非个案

　　7月初，随着北京“幼升小”入学意向填报工作的开展，教育高地西城、海淀的多校划片入学政策正式落地，那些在“新老划断”时间点以后买学区房的家庭，可能就与名校无缘了。

　　受冲击最大的是西城区的德胜学区和月坛学区，在2020年7月31日之后买入房源的家庭，分别被分流到了新街口学区、展览路学区。在家长眼中，新街口学区和展览路学区的教学质量，在西城区不算突出。

　　到底有多少孩子被调剂，官方至今没有公布准确的数字，但其信号意义十分明显。到8月25日，北京又宣布，在新学期将大比例促进干部教师轮岗交流，让更多学生享受到优质教育资源。多招并举下，学区房价格上涨的势头戛然而止。

　　德胜学区拥有育翔小学、西师附小、五路通小学等优质小学及中学，此前一直受到家长的追捧，价格也位居塔尖位置。但受调剂的影响，德胜的二手房价格降幅也最为明显。该学区的房产经纪人李腾称，差不多两个月的时间里，德胜学区房的价格降了150-200万元。“一居、两居、三居，都降了这么多。比如，德胜学区的一居室之前能卖880万-950万之间，现在是600多万，接近700万。两居室之前能卖950万-1050万，现在是800万-850万。”

　　小户型房源凭借着低总价，向来是市场热抢的“香饽饽”。但李腾称，现在德胜学区40多平方米的一居室，降到680万-690万元左右，降了接近200万元。他说：“之前这种落户一居室，是要抢着买的。”

　　李腾提供了一份他们公司制作的8月份德胜学区二手房成交明细，上面共列举了30套房源，成交价低于业主报价几十万乃至上百万元的房源不在少数。例如，马甸南村一套约73平方米、满五不唯一的公房三居室，业主报价1238万元，成交价为1002万元；文联宿舍一套约66平方米、满五唯一的两居室，业主报价1120万元，成交价为1015万元；六普坑三区一套78平方米、满五唯一的三居室，业主报价1180万元，成交价为1080万元；人定湖西里一套约56平方米、满五不唯一的两居室，业主报价860万元，成交价为780万元。

　　他还称，也不是所有业主都降价，着急出售或者置换的业主会降价出售，不着急的业主就会等等。同时，不满五年或者税费较高的房源，降幅高于满五唯一的房子。上述成交明细中，也有一些房源的报价与成交价的价差低于50万元。

　　成交量有小幅回落

　　学区房降价也波及到其他区域，但降幅小于德胜学区。

　　郭明是西城区展览路学区的一位房产经纪人，他告诉中新经纬（微信号：jwview），进步小学属于普通类小学，之前周边两居室的成交价格接近800万元，现在的成交价不到700万元；展览路小学相对更优质一些，周边两居室之前的价格在800万元以上，现在在770-780万元左右，总价降了几十万。

　　“展览路学区的房源降价小百万元的也有，但幅度肯定没有德胜、月坛大，毕竟它们的价格也高，受政策影响最大。”郭明说。西城区金融街学区的价格变动也较少，一位房产经纪人称，最近成交房源的价格比之前降了几十万元，整体变化不大，成交量则不如7月份之前。

　　从成交量上看，今年7、8月份西城区二手房的交易量已经出现萎缩。中原地产数据研究中心提供的数据显示，7、8月（注：8月数据截至8月20日）西城区二手住房成交量分别为896套、623套，而在此前的3-6月，西城区二手住宅成交量已经连续4个月超过1000套，分别为1544套、1221套、1001套、1141套。不过，同为北京教育高地的东城区和海淀区，今年7、8月份的成交数据，与之前相比并无十分明显的变化。

　　郭明称，展览路学区的成交量虽有所下降，但还是有一定活跃度，“当然，量多的前提是价格要降下来，价格高的话还是卖不动。现在展览路13-14万元/平方米报价的房源是没人买的，还是要降一点，差不多在12-13万元/平方米。”

　　价格与交易量下滑的背后，是家长们对学区房担忧的加剧。

　　刘平是一位1岁孩子的妈妈，一直在留意北京学区房的情况，但由于西城、海淀的价格已经很高，加之手中资金未到位，她一直未出手。今年7月，德胜和月坛学区的学生被调剂到其他学区后，刘平变得更加犹豫，很怕踩雷。

　　“影响我们心态的也不止多校划片这一个政策，最近的教育轮岗、整顿校外培训以及对其他行业的监管，让我觉得政府对教育改革、实现公平的决心很大。这个时间点买学区房的话，有点怕高位站岗。”她对中新经纬称，他们决定再等等看。

　　抱有同样心态的家长不止刘平一个。张悦原计划将位于石景山区三室一厅的住房卖掉，来换一套西城区“老破小”两居室甚至一居室，现在她决定“不折腾了”，“别牺牲了生活质量，到头来孩子也上不了名校，两头都落空。”数位受访的房产经纪人也称，当前市场的观望情绪浓厚。郭明说：“也会客户会问我们的想法，但说实话，我们也看不懂。”

　　学区房还值得买吗

　　其实，不仅仅是北京，近段时间以来，全国许多一二线城市都出台了与入学政策、学区房市场整顿相关的政策，引起了很大关注。学区房价格未来的走势如何，成为市场争议的热点。

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受中新经纬采访时称，学区房的价值更多体现在保证孩子能够进入优质学校，但在教育资源均衡化的大趋势下，其价值未来肯定会受到影响。“特别是一些‘老破小’房源，本身的居住价值较差，如果学区价值又进一步弱化，那它会被有一定居住品质追求的家庭所抛弃。”

　　中原地产首席分析师张大伟也称，受学生调剂、市场炒作预期下降的影响，类似德胜这种顶级学区的价格受到挑战，价格不可避免地要有调整。由于未来几年德胜学区入学人数与学位紧张的矛盾依旧存在，价格或难有起色。

　　近日，北京将大比例促进干部教师轮岗引发讨论。郭毅认为，从目前看，不管是此前的多校划片还是如今的教师轮岗，更多的表现为一个行政区域内的教育均衡，这些政策会让同一个学区、同一个行政区内的教育资源更加平均。这类政策反映到房价上，就是“削峰填谷”的作用，即拉平区域内的房价。

　　西城区金融街学区的上述受访经纪人也透露，该学区对口顶级小学的一些小区，当前的售价有所下降，但对口实验二小涭水河分校的房源售价则略有抬升。据了解，在学生家长眼中，实验二小涭水河分校的教学水平在金融街学区相对一般。他称，之前很多家长都奔着特别好的学校去买房，就造成了生源大量增加并最终被调剂，所以现在不少家长开始瞄准优质学区内对口“中不溜”学校的房源，价格相对较低，未来也能享受到教育均衡的好处。

　　相比于还没买入学区房的家长，已经上车的家长更为淡定。周峰2013年就买入了德胜学区的一套学区房，当时的价格仅为5万元/平方米左右。周峰对中新经纬称，当初买入这套房也不只是为了孩子上学，它的核心区位和成熟的配套也是重要影响因素，短期内不担心房价会有大幅度下降。

　　郭毅也强调，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一个较长的周期。从更长期看，学区房价格未来的走向，还要看教育资源均衡化的制度安排和实际落地情况。

　　（应采访对象要求，李腾、郭明、刘平、张悦、周峰为化名。）