在完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。8月25日，央行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。新机制下，央行对于房贷利率机制设定了下限，以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率加60个基点，不得低于5.45%。个人住房贷款利率改革对于购房者、研究总监付立春表示，房贷利率的形成机制将发生变化，新增的房贷会面临一定的磨合成本。二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策这一原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳，成交量可能会有下行压力，价格可能会因此下降。

　　新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼则表示，以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点，目测加点可能性高；二套房贷加60个基点后为5.45%，约为基准利率上浮11%。这是全国统一的最低要求。

　　打折房贷利率或一去不返

　　值得一提的是，此前，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士对北京商报记者指出，此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷，在新机制下，原本的“打折房贷利率”或将一去不返，未来LPR就是最低的下限。

　　在此前的定价机制下，各城市、银行对于发放的房贷利率水准不一，比如首套房贷，有的是基准利率，有的是上浮5%或10%，有些小商业银行则还能有折扣。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似政策在实际过程中，或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的地方，所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。当然从稳定房地产交易秩序的角度看，近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向，相关购房行为也应该保持稳定。

　　缓解银行息差下降趋势

　　房贷利率形成机制发生变化的同时，也明确银行能够根据借款人的资质等条件设定更为灵活的定价规则。央行表示，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　天风证券银行业分析师廖志明分析指出，全国要求首套房房贷利率不能低于LPR，比如，地方要求加点幅度不能低于30个基点，那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30个基点。倘若借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50个基点。对银行净息差是好事，缓解息差下行压力。

　　在规范房地产贷款市场方面，央行明确表示，银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务。在分析人士看来，这实际上是为了规范后续的贷款业务，有助于形成更为明确的贷款秩序规范。

　　在严跃进看来，此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注，尤其是对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号，对于今年下半年的房地产贷款工作等有较为清晰的指导意义。

　　事实上，下半年来，监管层动作密集，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。李万斌认为，结合其他相关政策，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。