对万科而言，“活下去”是企业发展的最终目标，从来没有改变。

　　而关于怎样才能“活的更好”，万科也有着自己的见解。

　　“行业间的竞争，有时候是比规模，有时候是比创利能力、结利能力，有时候是比转型发展能力，有时候是比面向未来的能力。”在刚刚结束的2021年中期业绩会上，万科董事总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科最为在意的是，面向未来的能力。

　　根据2021年中期业绩显示，上半年，万科实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比有所下滑；在手资金1952.2亿元。

　　对于中期业绩略有下滑，管理层在业绩会现场表示，行业的游戏规则正在发生变化，万科的发展思维也需要相应地调整，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。目前，万科要以“长周期”的思维逻辑，去找解题方式，从中长期来看，万科仍有着可观的发展前景与机会。

　　净负债率20.2%

　　融资成本下降至4.27%

　　今年以来，除了“稳健”“保守”“高质量”以外，“长期主义”也是被房企们反复提及的关键词。

　　这个词用在万科身上，最不为过。“万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。”祝九胜在业绩会上称。

　　为保证行稳致远，上半年，万科在实现营收、销售额同比两位数增长的同时，债务结构也继续优化。

　　业绩报数据显示，上半年，万科有息负债2687.1亿，占总资产13.7%；一年以内有息负债843.0亿元，占比31.4%；一年以上有息负债占比68.6%。

　　再对比1952.2亿手持资金来看，目前，万科资金充裕，流动性灵活，短期内没有偿债风险。

　　在融资方面，上半年，万科通过银行贷款、债券与其他借款方式进行融资，融资成本较之前4.59%下降了约32个基点，目前平均成本约4.27%，保持行业低位。

　　也由此，整体反应在“三道红线上”方面，报告期内，万科净负债率为20.2%；现金短债比为1.67；剔除预收账款的资产负债率为69.7%，继续保持“绿档”房企行列。

　　值得一提的是，净负债率方面，万科已连续20年低于40%。

　　对于有所下降的毛利，管理层表示，毛利下降是行业的大趋势，万科也面临这样的困局，全年毛利下降的压力仍在，万科将主动面对，努力降低增速。

　　基于对万科未来成长的可能性，并综合其财务健康程度，包括穆迪、普尔、惠誉中诚信等评级机构，均给予万科“稳定”评级。

　　新获取权益规划面积1101.4万平方米

　　未来或加强合作与收并购

　　针对中期净利润同比下滑，祝九胜提及三个方面的原因，其中包括销售规模增长有限。

　　数据显示，上半年，万科实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年合同销售金额中，住宅占86.7%，商办占9.1%，其它配套占4.2%。

　　销售业绩仅实现微涨，管理层解释称，目前，万科并不把规模和速度当成唯一目标，而是要在在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间反复权衡，特别是在风险和收益方面的权衡，而“稳”则是当下的应对措施。

　　除此之外，新获取项目建筑面积1505.9万平方米，新获取权益规划面积1101.4万平方米，新增投资金额92%位于一二线城市；在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平方米，能够满足未来发展所需。从各区域全口径地价占比来看，上海区域、南方区域占比超过60%。

　　提及扩张与拿地，管理层表示，依旧会延续审慎的态度，并提及合作是万科拓展项目的重要方式之一。

　　“除了参与双集中供地之外，并购和合作也是我们的拓展方式之一。”祝九胜称，我们还通过三旧改造的方式进行合作，城市微改造、微更新等等。合作是永远的主题，只要是符合万科投资标准的项目，万科都会积极参与。

　　提及与恒大、泰禾、蓝光等同行的合作收并项目及进展，管理层表示，与恒大过往就有一些项目层面的合作，最近这几个月双方有过接触和探讨，但目前没有实质性的合作内容。

　　“我们与泰禾一直有密切联系，帮助其把关专业问题，给予意见指导，如果能符合此前签订的条件，万科仍然会履约。”管理层进一步称，收购蓝光的3个项目，目前已处于正常开发节奏当中。

　　长期看好租赁住宅业务

　　坚持赛道布局获取可持续利润

　　在上半年营收中，来自房地产开发及相关资产经营业务（包含泊寓、物流、商业等经营性业务）的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

　　由此可见，万科的租赁住宅业务、商业开发与运营业务、物流仓储服务业务等，对集团利润的贡献较少。

　　对此，管理层亦有着较为清晰认知，以及对新业务的中长期铺排。

　　“我们需改变对新业务的看法，即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。”祝九胜称，它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。

　　在备受社会关注的租赁住宅业务方面，上半年，万科泊寓新获取房源6000间。

　　据了解，万科泊寓已经形成集体建设用地租赁、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房、代建代管、轻资产“EPC+O”、服务输出等多种业务模式。

　　目前，其标杆项目遍布全国多个城市，包括北京泊寓成寿寺社区、深圳泊寓云城旗舰店、深圳泊寓南头古城店、济南泊寓丁家庄人才公寓等。

　　对于泊寓目前的盈利情况与未来预期，祝九胜表示，万科一直长期且坚定地看好这个赛道。目前，万科的长租业务并不赚钱，处于亏损状态，但经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性方面，都有可喜的进步，这些进步会逐渐体现在我们的财务指标上，通过人力和资源相结合，获取合理的、可持续的利润。