股市热点题材，在俊家地产创始人储诚陆眼里，中介行业近些年发展非常迅速。从2005年进入房地产中介行业，储诚陆是参与者也是见证者。

在储诚陆从业13年期间，中介公司完成了一轮洗牌。早期的中介公司有顺驰、中大恒基等，均规模较大，但在发展过程中逐渐被链家、麦田、中原等新品牌代替。而从信息传递方式讲，中介行业由最早的贴条、发传单等线下模式，发展成现在的线上模式占比越来越高。

事实上，过去20年间，房地产经纪行业从无到有，在行业发展过程中，存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、中介企业品牌兴衰、信息传递方式等均发生了较大变化，中介行业逐渐从从野蛮生长到合作共生。

“出现这些变化的核心是中介行业在2005到2010年的快速发展规范，奠定了比较好的基础。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，未来只有走合作道路，构建’共生型网络’，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。

中介行业发展背景：大市场小行业

从1998年到2018年这20年，中国经历了史无前例的开发浪潮，背后的驱动力是史无前例的人口增长和经济增长，带来的住房需求、住房供给集中爆发。

据杨现领介绍，房地产行业市场潜力很大，是一个20万亿的市场，包含新房、二手房、租赁在内。

从1998年7月国务院取消福利分房，启动住房改革，正式拉开了住房市场化的序幕，房产中介也从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化。

“1998年到2005年是中介行业早期刚刚起步，2005年到2010年才是中介市场转变非常大的几年，且二手房交易量超过新房。”杨现领如是说。

贝壳研究院数据显示，二手房全国累计交易GMV已达到30.33万亿，交易总套数达2391万套。过去5年，二手房交易体量更是实现跨越式的增长，全国交易量达到1557万套，占总交易额的70%。

随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。与此同时，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链。

值得一提的是，虽然房地产市场非常大，但中介仍是一个小行业。目前房地产行业上市公司里面，主要还是开发类公司为主，房地产中介公司、租赁公司非常少，而真正登录A股、港股和美股的大公司更是屈指可数。

“主要是因为毛利率非常低。”杨现领表示，“中介行业的利润水平相对比较差，是属于万亿市场、千亿行业、百亿利润，从这个角度来讲，中介行业是有非常大的市场和非常小的利润。”

正是因为大市场小行业，业内人士认为，中介行业即将开始真正意义上更大的更持续向上的浪潮。

中介行业现状：直营店仍是主流

伴随存量时代的到来，中介行业也获得了充足的成长空间。但高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题。

据了解，目前全国的经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人。

然而，从目前二手交易市场行业现状来看，中国佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。

贝壳研究院统计，目前中国佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率，中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%。

杨现领认为，目前中介行业经纪人群体流失率高、收入总体偏低、波动性强、收入方差大，而其背后深层的原因，是行业间不合作以及高度竞争。

据了解，在一个成熟的中介市场，加盟品牌是占主导，直营份额很小。数据显示，美国的加盟品牌占比45%，台湾是60%，澳大利亚是40%。

杨现领表示，目前在中国市场占主导性的，则是以链家、我爱我家为代表的直营体系模式，其中80%直营品牌，20%加盟品牌。

其次，贝壳研究院的数据显示，大城市的头部中介企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

“中介公司的发展历史上，十家店以内的公司最怕大规模扩张，50家到100家最怕做互联网系统，这是中介行业发展最大的问题。”杨现领如是说。

行业未来发展：需合作共生

为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

据了解，提供信息、流量，连接不同的品牌，以真房源和合作为基础，是贝壳模式的出发点。

杨现领认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

据介绍，贝壳找房是一个平台，希望链接更多的经纪店铺，或者经纪品牌，都能接入到贝壳找房的系统里面来，借助链家积累的经验、工具、管理规则，来提供房产经纪服务，并且提升业务效率。

“未来我们希望平台上，多品牌存在，且直营与特许之间的边界相对模糊化，以提供服务为中心的，整个行业从原来的竞争为中心到合作为中心。贝壳平台的目标是真房源大于90%，供给200%，经纪人流失率低于3%。”杨现领表示。

在2018年7月创立新经纪品牌“俊家地产”的储诚陆也选择加入贝壳平台。“加入贝壳大平台，是希望能够在平台的基础上，能够给更多的中小中介企业以帮助。”同时他进一步表示，“贝壳要做一个很大的平台，但实际落地过程当中，还有一些东西需要不断优化。”

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